Jasa PPAT

Sekilas tentang PPJB

PPJB merupakan  perjanjian jual-beli antara pihak penjual dan pembeli. Dimana statusnya masih sebatas kesepakatan dan belum ada peralihan hak kepemilikan tanah/rumah secara hukum.

Pada angka 10 PP No. 12 Tahun 2021 berbunyi, “Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.”

Sementara pada angka 11 berbunyi, “Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.”

Jadi, PPJB ini punya kekuatan hukum yang berisi perjanjian dilakukannya transaksi jual-beli atas suatu benda pada waktu yang ditetapkan. Selain itu, agar PPJB ini berkekuatan hukum, ia harus dibuat di notaris.

Notaris sendiri memiliki kekuatan hukum berdasarkan Pasal 1868 KUH Perdata, yang berbunyi, “Suatu akta otentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu, di tempat dimana akta itu dibuat.”

Sementara itu, yang dimaksud pegawai umum yang berkuasa, merujuk pada UU No. 2 tahun 2014 yang menyebutkan notaris sebagai “pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya.

Isi yang tercantum dalam PPJB meliputi harga, kapan pembayaran dilakukan dan syarat-syarat pelaksanaan AJB. Poin-poin penting PPJB ini meliputi pokok bahasan pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban pembeli, dan isi pengikatan jual beli yang ditetapkan pemerintah. 

Sertifikat masih nama penjual, sampai persyaratan yang disepakati dipenuhi. PPJB atau Kontrak Pengikatan Jual Beli biasanya diadakan sedemikian rupa sehingga barang tidak dibeli oleh pihak lain. Tujuan PPJB adalah sebagai pengikat sementara, biasanya sedangkan AJB resmi dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 

Jenis-jenis PPJB:

1. PPJB belum lunas. Jenis PPJB ini dibuat untuk transaksi jual beli tanah yang proses pembayarannya belum lunas.
2. PPJB lunas untuk transaksi jual beli yang sudah dibayar lunas, tetapi belum dilakukan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Hal ini biasanya disebabkan karena masih ada proses yang belum selesai. Misal, sertifikat tanah atau bangunan perlu dipecah terlebih dahulu.

Poin-poin penting PPJB ini meliputi pokok bahasan pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban pembeli, dan isi pengikatan jual beli yang ditetapkan pemerintah. 

1. Obyek perjanjian jual beli 

Obyek pengikatan jual-beli PPJB ada tiga, yaitu:

1. luas bangunan beserta gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis,
2. lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling dan
3. luas tanah beserta perizinannya.

Mengenai penguraian objek tanah dan bangunan harus dijelaskan secara rinci. Hal tersebut untuk menghindari data dan informasi yang kurang.

• Kewajiban Antara Penjual dan Pembeli
• Penjual
• Memastikan tanah atau bangunan terjamin legalitasnya.
• Menjamin tanah atau bangunan tidak terlibat sengketa.
• Wajib menyerahkan properti sesuai dengan yang telah ditawarkan dan disepakati.
• Tidak boleh memberikan atau menawarkan tanah mau pun bangunan ke pada calon pembeli lain setelah PPJB selesai dibuat.
• PPJB yang telah dibuat, menjadi pegangan pembeli.

Bagi pembeli

• Membayar angsuran atau melunasi  sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian.
• Membayar denda jika terlambat melakukan pembayaran angsuran atau pelunasan. Kewajiban ini berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat (Kepmenpera) tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah No 09/KPTS/M/1995 Tahun 1995. Pembeli wajib membayar denda sebesar 2/1000 dari jumlah angsuran per hari keterlambatan.

Isi PPJB

Secara keseluruhan, PPJB meliputi 10 faktor penting, yaitu:

• Pihak yang melakukan kesepakatan PPJB;
• Kewajiban bagi penjual;
• Uraian obyek pengikatan jual beli;
• Jaminan penjual;
• Waktu serah terima bangunan PPJB;
• Pemeliharaan bangunan;
• Penggunaan bangunan;
• Pengalihan hak PPJB;
• Pembatalan pengikatan;
• Penyelesaian Perselisihan PPJB.